在全球主要住房市场降温的大环境下，新加坡的房地产价格连续12个季度上涨。为解决这个问题，4月底，新加坡政府将外国人购买住宅房产的额外买方印花税（ABSD）调高30个百分点，至60%，从4月27日起立即生效。

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这让很多地产经纪和购房者措手不及。“以一座价值200万新加坡元的私宅为例，这意味着外国买家须支付的额外买方印花税将从60万新加坡元猛增至120万新加坡元（（约合人民币621万元）。”亚洲优质产业公司（AsianPrime Properties）执行董事邓民洁对第一财经记者表示。

此次新政出台，是因为随着房价高企，新加坡当地人越来越担心被挤出住房市场，而高房价也可能使新加坡作为国际金融中心的吸引力下降。

新加坡市区重建局最新数据显示，一季度，新加坡私人住宅价格上涨了3.3%，而上一季度的涨幅仅0.4%。2021年和2022年，当地房价分别增长了10.6%和8.6%。

两年来第三轮降温

在其他主要的国际大都市，ABSD的比例都低很多。例如，外国人在温哥华买房的税率为29%，伦敦、墨尔本和悉尼的税率在14%左右。纽约的税率只有4.3%。

新加坡财政部、国家发展部和新加坡金融管理局在一份联合声明中对新政策作出解释：“当地人购买自住房屋的需求一直特别强劲，当地和外国投资者对我们的住宅房地产市场也再次产生兴趣。如果不加控制，价格可能会超过经济基本面。同时，价格相对于收入的比例也有持续上升的风险。”

邓民洁对第一财经分析称，如今在高贷款利率环境和全球经济面对挑战的风险下，稳定房地产价格是新加坡政府的首要任务，“这一轮降温措施是要在减缓购买需求，尤其是投资者和外国人的购买需求。”

事实上，这是新加坡新冠疫情以来对房地产的第三轮降温措施。2021年12月和2022年9月，该政府都采取过类似的早期预防措施，并产生了“缓和效果”。

例如，新加坡的外国买家的印花税在2021年12月从20%提高到30%，这导致2022年外国人购买的公寓量下降了16.5%。但事实上，当地房产价格仍然没有松动。

根据新加坡经纪公司橙易产业（OrangeTee&Tie）2022年的一份研究报告，在多轮降温措施后，新加坡仍然是外国投资者的首要投资目的地。

“尽管出现了加息和2021年12月实施的降温措施，但外国买家在2022年购买了更多价格在500万新元（约合人民币2587万元）及以上的豪华公寓，”报告称，“外国人和已获得新加坡永久居留权的人对豪华公寓购买量几乎恢复到了2019年的水平。”

根据总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集团提供的买家询盘数据，新加坡是中国买家心仪的海外购房目的地。从2021年始，新加坡便进入中国买家海外询盘量前十名，当年排名第九。尽管新加坡政府于2021年底提高了外国买家印花税，但在那之后的两年，新加坡在询盘榜单上一直稳居第十位。

这次会有什么不同

外国买家在新加坡房地产销售中只占很小的比例。根据新加坡市区重建局的数据，去年外国买家占新加坡购房量的4.7%，今年第一季度提升至7%。

房产信息平台MOGUL.sg首席研究官马克（Nicholas Mak）因此认为，如果只有10%的购买行为受到影响，那么这些措施就有局限性，“对其他90%的人影响不大，怎么给市场降温？就好像你有一个着火的石油厂，而这些人没有使用正确工具来救火。”

与此同时，有能力在新加坡购置房产的人群可能并不在乎多交的税款。

居外IQI联合创始人兼集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者表示，新加坡房价之高已经淘汰了一批外国买家。现在计划购买新加坡房产的高净值人群可能不会因增税30%而改变购房决定。

“当然，那些专门炒房的人群会望而却步。另一方面，以全球配置为目的的外国购房者可能会把目光转向马来西亚或迪拜等地的豪宅。”他说。

邓民洁称，根据已以往的经验，外国买家收到消息后往往会却步，尤其这一次的增幅翻倍了。

不过，在新政出台后，她的客户之一、原本计划看房的外国买家并没有改变主意。“我们已经及时和他们沟通有关税收的增长，他们还是愿意继续购房计划。他们的反馈是，新加坡会是他们想投资移民的地方。”她还透露，她的买家反馈称，新加坡房屋的单价是合理的，就只是税额很高。

橙易产业研究总监孙燕清则对第一财经记者称：“降温措施可能会在未来几个月内抑制需求。这可能为更多的房屋竣工和住房供应提供时间。当有更好的市场平衡时，价格可能会稳定下来。当需求收缩时，价格上涨也可能放缓。这将有利于首次置业者和组屋升级者（HDB upgraders）购买他们第一套住宅。”

“我们已将2023年全年的价格预测从5-8%略微下调至4-7%。”孙燕清说。

邓民洁预计，由于此次新政下新加坡公民和永久居民首次购房者不受影响，这些群体将成为未来几个月的主要需求动力。根据2022年的数据，这个群体约占住宅房地产交易的90%。